עשר שנים הם חיכו לרגע הזה: הבניינים מול פארק הירקון נהרסו
הפרויקט ברחוב בני דן של 'אקו סיטי' הגיע לביצוע אחרי אתגרים תכנוניים מורכבים. ההישג של בעלי הדירות ועו"ד דן הלפרט: התמורות שסוכמו בתחילת הדרך נשמרו
מעט מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאים בקו הראשון לפארק הירקון. אחד מהם הוא הפרויקט ברחוב בני דן 20-22 בתל אביב, שהגיע ביום ראשון השבוע לשלב הביצוע. שני הבניינים הישנים נהרסו על ידי החברה היזמית 'אקו סיטי', באירוע חגיגי שבו כמה מבעלי הדירות אף הזילו דמעות. בעוד כשלוש שנים צפויים לעמוד במקום שני בניינים חדשים עם 36 דירות.
"אנחנו לא חשבנו שזה ייקח כל כך הרבה שנים", אמר רן סילברמן, אחד מבעלי הדירות, "חשבנו שתוך שנתיים-שלוש התהליך יתחיל, אבל הנה עברו כבר 10 שנים, אבל זה היה שווה את זה. התהליך החל כשיזמים שמו לנו פתקים בתאי הדואר והזמינו אותנו לשמוע על התחדשות עירונית. אנחנו לא רצינו ללכת עם היזם הראשון שהציע את עצמו. עשינו בדיקה והחלטנו לקחת את זה לתהליך קצת יותר מסודר. קודם כל בחרנו עורך דין, את דן הלפרט ורק לאחר מכן עברנו לבחירת היזם. ראיינו מספר יזמים עד שבחרנו את 'אקו סיטי'".
אחרי בחירת אנשי המקצוע, הדרך להסכמות בין בעלי הדירות לא הייתה קצרה. לדברי סילברמן, האתגר הראשון היה להביא את כולם לחתימה. "זה היה די קשה. היו כמה בעלי בתים שלא היו מעוניינים בהתחלה, ודווקא פה באמת עורך הדין מאוד עזר כשהצליח לגייס את כולם", סיפר סילברמן, "התהליך של התכנון גם לא היה פשוט, כי היו הסתייגויות. יש שם גם את עניין הקרבה לנחל הירקון ומי תהום גבוהים. זה לא כמו בכל מקום אחר בתל אביב. חפירת חניון תת-קרקעי בבניינים הסמוכים לנחל יוצרת אתגר הנדסי. יש לו פתרונות, אבל זה פשוט משהו שמצריך עוד אישורים נוספים מהעירייה".
העיכוב המשמעותי בתהליך הגיע מכיוון עיריית תל אביב. לדברי סילברמן, תוכנית שהגישה 'אקו סיטי' אושרה בתחילה, אך בהמשך נפסלה. "זה היה סיפור לא פשוט. זה הוסיף לכל התהליך כמעט שלוש שנים. בסוף זה הסתדר, אבל הם היו צריכים לשנות את התוכנית שלהם ולעשות תוכנית חדשה", סיפר, "לאורך התהליך לא היו לנו מלחמות גדולות עם היזם. הם היו מאוד לארג'ים בכל דבר, הסטנדרטים שלהם מאוד גבוהים. אנחנו התחלנו לפני 10 שנים, אז עוד לא היו מכוניות חשמליות בארץ. אחר כך התחילו לדבר על מכוניות חשמליות וביקשנו להכניס מטענים למכוניות חשמליות והם הלכו איתנו. ביקשנו להוסיף מחסנים, אז הם גם הלכו איתנו. בסופו של דבר כולנו מקבלים תמורה מאוד טובה וזה לא עולה לנו כסף. התמורה עצומה, כשכל מי שהיה בדירה חזיתית לפארק קיבל דירה חזיתית וכל מי שהיה בדירה עורפית קיבל דירה עורפית".
אירוע ההריסה, אחרי שנים ארוכות של תכנון והמתנה, היה עבור בעלי הדירות רגע מורכב. "היו כאלה שבכו והיו כאלה שהיו יותר חזקים", סיפר, "אני כבר לא גר שם כמה שנים, אבל אלה שעוד גרו שם היה קצת קשה לראות איך הורסים להם את הבניין. מצד שני יש ציפייה למשהו הרבה יותר טוב. יש תקווה".
מי שמלווה את בעלי הדירות לאורך הדרך הוא עו"ד דן הלפרט, שמייצג אותם כבר תשע שנים. לדבריו, גם כשהפרויקט נתקל בקשיים מול ועדות התכנון ובתקופה מורכבת בשוק הנדל"ן, המטרה הייתה להמשיך לקדם אותו בלי לפגוע בתמורות של בעלי הדירות. "לא עצמנו עין ולא עצרנו לרגע מלדחוף את הפרויקט הזה קדימה, חרף כל הקשיים שהפרויקט נקלע אליהם", אמר עו"ד הלפרט, "לא הסכמנו לשום שינוי או ויתור על התמורות בפרויקט הזה".
הלפרט מדגיש את המיקום יוצא הדופן של המתחם: "מדובר בפרויקט ייחודי במיקום מדהים על פארק הירקון. דאגנו לבעלי הדירות במשך כל השנים, החל מהסכם מאוד איתן ויעיל שנערך אמנם לפני הרבה שנים, אבל עומד בצורה מרשימה מאוד גם בימים אלה ומבטיח לבעלי הדירות את התמורות המקסימליות שאפשר לקבל בפרויקט כזה וגם ערבויות מאוד חזקות ששומרות על בעלי הדירות".
אחרי תשע שנות ליווי, גם עבורו אירוע ההריסה היה רגע משמעותי. "היה אירוע הריסה מרגש מאוד. פגשנו את בעלי הדירות היקרים, שמענו וראינו את ההתרגשות הרבה שלהם והתרגשנו גם בעצמנו מהמעמד", אמר עו"ד הלפרט.
אורן גרניט, שמאי מוסכם לטובת קביעת ערכי השכירות, הוסיף: "הפרויקט מוקם באחד מהמיקומים הטובים ביותר בתל אביב, על גדות הירקון. הבניה החדשה תבטיח לדיירים הקיימים עוד עשרות שנים של מגורים איכותיים במקום הבניינים הותיקים שסבלו מבלאי מואץ. מדובר בפתרון אידיאלי למצב הבניינים הרעוע שהיה ומאפייני הקרקע".
'אקו סיטי' הרסה שני בניינים ישנים עם 20 דירות ותבנה שני בניינים חדשים שכל אחד מהם יכלול קומת קרקע, 5 קומות טיפוסיות וקומת פנטהאוז. תמהיל הדירות בפרויקט מגוון מאוד: דירות 2 חדרים, 3, 4, 5 ו- 2 פנטהאוזים מיוחדים, כל אחד בשטח של מעל 200 מ"ר במפלס אחד עם מרפסות גדולות שפונות לפארק הירקון.
"היה כאן תהליך מורכב וארוך, בעיקר בגלל אתגר תכנוני מאוד מסובך", אמר אילי בר, מנכ"ל 'אקו סיטי', "זה גם פרויקט מורכב במובן של ההתחדשות עצמה, כי הדירות לא חוזרות באופן אחיד. זה לא מצב שבו כולם עולים בדיוק קומה אחת, אלא היה איזשהו פיזור בין הקומות וזה תמיד הרבה יותר מסובך כשצריך לסדר את הפאזל עם בעלי הדירות. בסופו של דבר הצלחנו לעבור הרבה משוכות, עם המון שיתוף פעולה מצד נציגות בעלי הדירות ועורכי הדין של הדיירים ממשרד דן הלפרט. היה צורך שכל אחד ישים לרגע בצד את האינטרס הקטן שלו, כדי למצוא פתרון הגיוני שעובד טוב לכולם".
על הפרויקט עצמו הוסיף בר: "זה פרויקט בקו הראשון לפארק הירקון ולכן רמות המחירים ברצועה הזאת שונות מאוד מאזורים אחרים. מכרנו בפרויקט את אחד משני הפנטהאוזים בשטח של 216 מ"ר ומרפסות גג בשטח של 66 מ"ר במחיר סופי של 24.9 מיליון שקל המגלם מחיר של 100,000 שקל למ"ר. זה פרויקט שהוא לא עוד פרויקט בחברה. התכנון נעשה בתוך אקו סיטי, במשרד האדריכלות שלנו, השיווק והמכירות מבוצעים אצלנו וגם הביצוע הוא שלנו. בעצם כל הפרויקט נסגר בתוך המערכת הפנימית של אקו סיטי, עם הרבה מאוד מחשבה על איך להפוך אותו לפרויקט מיוחד יותר. השקענו הרבה מחשבה גם בתכנון וברמת הגמר של השטחים הציבוריים. לכן מבחינתנו זה פרויקט דגל".
