מס שבח בעסקת תמ"א 38

בעלי דירות ויזמים המחליטים להתקשר בפרויקט תמ"א 38 צריכים לקחת בחשבון את השפעת מס השבח על העסקה המתגבשת. עו"ד מוטי בניאן מתאר בראיון זה את היבטי המס השונים ומסביר אלו פטורים התקבלו ומאלה מכשולים יש להיזהר

מאת:אילי בר

בעלי דירות הבוחנים אפשרות להתקשרות בפרויקט תמ"א 38 אינם בקיאים בדרך כלל בהיבטי המס השונים הכרוכים בעסקה. הבעיה הרצינית יותר היא שגם יזמים וקבלנים הפועלים בתחום לא בהכרח מבינים די הצורך את השלכות מס שבח על העסקה הכוללת שהם מציעים לבית המשותף.
כדי לעשות מעט סדר בנושא ובעיקר במטרה לאפשר לקהל הרחב להבין טוב יותר את נושא מס שבח בעסקת תמ"א 38, ערכנו ראיון עם עו"ד מוטי בניאן הפעיל בתחום ומכיר על בוריין את הסוגיות השונות הכרוכות בו.
עו"ד מוטי בניאן הוא בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב, בעל התואר M.A במסלול משפט מסחרי מאוניברסיטת בר-אילן וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל; בוגר הפקולטה לארכיטקטורה ובנוי ערים בטכניון חיפה, ואדריכל רשום; מחבר הספר "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות" והספר "פרקי יסוד בדיני מקרקעין"; ראש מחלקת מקרקעין במשרד עו"ד "בלטר, גוט, אלוני ושות'"; חבר הועדה לקודקס האזרחי של לשכת עו"ד בנושא מקרקעין וכן חבר בוועדת קניין, מקרקעין וחוזים של לשכת עורכי הדין בישראל במחוז מרכז.

מהו תשלום מס שבח באופן כללי?

מס שבח הוא למעשה מקבילה למס הכנסה בתחום המקרקעין. אדם שקנה דירה במחיר מסוים, מחליט למכור אותה כעבור כמה שנים. אם הוא מכר את הנכס במחיר הגבוה ממחיר הרכישה הרי שנוצר לו רווח בעסקה. רווח זה נקרא במקרקעין "שבח", ועליו מוטל המס הנקרא "מס שבח".
אחוז המס המשולם בגין השבח נקבע על פי מדרגות מס שונות המושפעות בעיקר ממועד רכישת הנכס.

האם במכירת זכויות בנייה, בשונה מדירה קיימת, מתקיימים הפטורים המוכרים ממס שבח?

לא. הפטור במס שבח תקף רק במכירת דירה קיימת העומדת בתנאים מסוימים שנקבעו בחוק. בנוסף לכך, אם אדם פרטי מוכר דירה שניתן להוסיף עליה זכויות בנייה, הוא יקבל פטור על שווי הדירה אך לא על שווי זכויות הבנייה (אם אלה נמצאות מעבר למדרגת כפל הפטור).

 

מהי הסיטואציה הבסיסית בעסקת תמ"א 38 מבחינת מס שבח? מה נמכר למי?

מבחינת רשויות המס יש לנו במקרה זה מספר בעלי דירות בבית משותף המחזיקים באחוזי בנייה המאפשרים הוספת יחידות חדשות בבניין. בעלי הדירות מוכרים את הזכויות שנתנו מתוקף תמ"א 38 לקונה, שבמקרה זה הוא יזם. במקום שאותו יזם ירכוש את זכויות הבנייה בכסף, הרי שבעסקת תמ"א 38 הוא נותן תמורה בעבודות שונות: חיזוק המבנה, שיפוצו, הרחבות (אם ניתן), הוספת מעלית וכולי. בתמורה, היזם מקבל קרקע על גג הבניין עליה יוכל לממש את זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38. מנקודת המבט הספציפית של רשויות מס שבח, מדובר במכירת זכויות בנייה בלבד. לכן, בתנאים רגילים חישוב המס צריך היה להתבצע כמקובל, ללא כל פטור.

אלא שעלות המס הגבוהה היתה פוגעת בכדאיות הכלכלית של עסקאות רבות ומעכבת את מימוש תכנית החיזוק. לכן, במטרה לעודד את מימוש תמ"א 38 קבעה המדינה פטור ספציפי ממס שבח.

 

תוכל להסביר מהי בדיוק מהות הפטור?

שלטונות המס נתנו הקלה משמעותית בעסקאות תמ"א 38 כדי לסייע למימושה בפועל. הוחלט להעניק פטור מלא מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה שהתקבלו מתוקף התמ"א.
הפטור שניתן מותנה בכך שהתמורה שיעניק היזם לבעלי הדירות תהיה כלשון החוק ב"שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק" הכוללים: "1) חיזוק נגד רעידות אדמה; 2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה; 3) התקנת מעלית במבנה; 4) עיצוב המבנה ושיפוצו; 5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק".
עבודות ושיפורים אחרים בדירות הקיימות ומתן תמורה בכסף לא נכללים במסגרת הפטור. במקרים אלה, יידרש תשלום מס שבח על החלק היחסי של התמורות שאינן במסגרת הפטור.

עו"ד מוטי בניאן - מומחה במיסוי מקרקעין

עו''ד בניאן. ''נדרש תיאום מלא בין משרד הפנים, השלטון המקומי ורשויות מיסוי מקרקעין"

מה לגבי מכירת זכויות בנייה נוספות מתוקף תוכניות בניין עיר (תב"ע) אחרות כגון חדרי יציאה לגג, תוספת קומה או זכויות לא מנוצלות?

 

נכון להיום, עמדת הרשויות לגבי תב"ע אחרת שחלה על הבניין היא שלא יתקבל בעבורן פטור ממס שבח. פירוש הדבר שבעלי הדירות ויזמים חייבים לקחת בחשבון תשלומי מס שבח בעבור חדרי יציאה לגג, או בעבור זכויות אחרות שמעבר לזכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38.
לצערי הרב כל עירייה מפרשת את מימוש תמ"א 38 בדרך אחרת ואין כיום מדיניות אחידה בנושא. אנחנו רואים מצבים בהם ניצול אחוזי בנייה בעיר אחת יחשבו במסגרת תמ"א 38 בעוד שבעיר סמוכה יחשבו שלא במסגרתה. יש לשים לב לכך שלעירייה אין הרבה מוטיבציה להכליל ניצול זכויות נוספות מעבר לקומה אחת חדשה שמעניקה תמ"א 38 כיוון שמשמעות הדבר היא מתן פטור מקביל לאותם שטחים גם בעבור היטלי ההשבחה, היטלים המשולמים לקופת העירייה.

 

מה לגבי אזורים בהם העירייה מחליטה שלא לאשר בנייה מתוקף תמ"א 38 בגלל תוכניות קודמות, כמו אזור תכנית לב העיר בתל אביב למשל? האם להערכתך רשויות מס שבח יאפשרו לקבל פטור בגין קומה אחת כאילו נתנה מתוקף תמ"א 38?

 

לדעתי במקרה כזה העירייה, שהיא ועדה מקומית, לא יכולה להחליט על דעת עצמה שהיא מבטלת את התמריצים שמעניקה תמ"א 38. תמריצים אלה הונהגו במסגרת ועדה ארצית הנמצאת בראש סולם מוסדות התכנון בישראל. אני טוען כי לא משנה אילו תוכניות בנייה קיימות בבניין מסוים, כל בניין זכאי ליהנות מהוראות תמ"א 38 ועל כן יש לראות שטחי בנייה בהיקף של קומה חדשה, כאילו ניתנו מתוקף תמ"א 38. אני חושב שבסופו של יום זה גם האינטרס האמיתי של כל עירייה, לראות את העיר מתחדשת ואת הבניינים מחוזקים לרווחת התושבים.

 

ובכל זאת, עיריות אחדות כבר הצהירו כי במקרה בו קיימת תכנית קודמת, לא יהיה תוקף לתמריצי תמ"א 38. מה יחליט פקיד מס שבח במקרה זה?

אם מהנדסי העירייה מתעקשים שלא להמציא אישור לפקיד המס לפיו הבנייה נעשתה לפחות בחלקה על פי תמ"א 38 כדי לממש את הפטור במס שבח, הרי שייתכן וההכרעה הסופית תתגלגל לפתחו של בית המשפט. כמו במקרים רבים אחרים, פקידי המס יצטרכו לקבל את פסיקת השופטים בשאלת הזכות למימוש הפטור במקרים כאלה. כמובן, שעדיין לא נידונו תקדימים מסוג זה בבתי המשפט ולכן לא ניתן לדעת מה תהיה השורה התחתונה.

 

כיצד יחושב מס שבח על מכירת אותן זכויות שאינן זכאיות לפטור?

נושא חישוב מס שבח הוא תחום מעט מורכב, אבל באופן כללי אסביר את דרך החישוב. כפי שהסברתי בתחילת הדברים, חישוב המס יעשה לכל בעל דירה בנפרד. יש לקחת את החלק היחסי בזכויות הבנייה המשותפות השייך לאותה דירה. סכום זה יש להפחית משווי אותן זכויות ביום המכירה (העברתן ליזם המממש את תמ"א 38). הרווח שנוצר הוא השבח. המס עצמו יחושב לפי שתי תקופות שונות:
1) עד תאריך 7.11.2001 יחול מס שבח מלא בשיעור של כ- 35% בממוצע.
2) מתאריך זה והלאה יחושב מס בשיעור של 20%.
לדוגמה: דירה נרכשה בשנת 1971 ושווי זכויות הבנייה החייבות במס היה שווה 100 ₪. אותן זכויות מוערכות כיום בשווי של 300 ₪. מכאן שהשבח שנוצר הוא 200 ₪. על סכום זה יחושב מס בשיעור של 35% בממוצע על התקופה שבין שנת 1971 לנובמבר 2001, ובשיעור של 20% על התקופה שבין נובמבר 2001 לזמן הנוכחי.
בנוסף לכך ניתן להפחית הוצאות שונות ולהשתמש בזכאות לפריסה, אך אין טעם להיכנס כאן לנושאים אלה. זו שיטת החישוב באופן כללי, ויש לקחת בחשבון את עלויות המס הללו לגבי אותם שטחים שאינם פטורים ממס שבח.

 

מדוע כיום, יותר משלוש שנים לאחר אישור תמ"א 38, עדיין אין ודאות מלאה בקרב אנשי המקצוע (יזמים, עורכי דין, שמאים) כיצד עליהם לחשב את עלויות מס שבח בעסקת תמ"א 38?

זו לדעתי אשמת המדינה שיוצאת לקדם תכנית בעלת חשיבות לאומית ובהיקף לאומי, אבל מבלי להיערך לכך ברצינות המחייבת. תמ"א 38 יצאה לדרך בשנת 2005. הוראות של אגף מרשם המקרקעין כיצד יש לבצע רישום הערת אזהרה לטובת היזם על זכויות הבנייה מתפרסמות רק ב- 2008. שלטונות המס עדיין דנים בינם לבין עצמם כיצד יש לחייב עסקאות אלה ואין הוראות ברורות בנושא. לכך ניתן להוסיף שפקידי המס בעצמם לא מרושתים במדיניות מיסויית כלל ארצית בתחום תמ"א 38. דבר זה מקשה על היזמים ועורכי הדין העמלים במלאכה לבצע צפי מיסוי בעסקה ספציפית כדי לבחון את כדאיותה.  עוד פרטים ניתן לקבל מ- עו"ד תמ"א 38

 

בראייה המקצועית שלך, מה הצעד המעשי הנדרש מרשויות מס שבח בכדי לעודד את ביצוע חיזוק המבנים בפועל?

ראשית עלי לציין שנדרשת התארגנות מסודרת יותר גם ברמה הלאומית שתביא לתיאום מלא בין משרד הפנים, השלטון המקומי, רשויות מיסוי מקרקעין ואף נציגי הבנקים. כל עוד גופים אלה אינם מגבשים הנחיות ברורות ליישום התמ"א בכל הרבדים, התחום ימשיך לקרטע וחבל.
ברמה הספציפית של מס שבח – אני סבור שהפקידות הבכירה צריכה להוציא הוראות ביצוע למגוון האפשריות של ניצול זכויות מתוקף תמ"א 38 ומתוקף תוכניות אחרות, ולהנחות את השוק כיצד להתייחס לתמריצי התמ"א בכל אחד מן המצבים האפשריים. ניתן כיום לתת פתרון מיסויי מסודר כיוון שניתן למפות ולחזות את מכלול האפשרויות שעשויות להיווצר בשטח. אין להשאיר את המלאכה לשיקול דעתו של מהנדס עיר כזה או אחר, או בידיו של מפקח מס שבח בכל מחוז בנפרד.