תמ"א 38 ברמת גן – מדריך מפורט

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) הותירה בידי כל עירייה ורשות מקומית את שיקול הדעת בדבר יישום התכנית בשטחה. משמעות הדבר שבכל עיר קיימים דגשים מיוחדים בגישתה למימוש תמ"א 38 ויש לקחת מרכיבים אלה בחשבון כאשר ניגשים לתכנן ולבצע פרויקט לחיזוק בניין ישן.

ברמת גן קיימים בניינים רבים המתאימים לפרויקט תמ"א 38 ודורשים חיזוק מלא למבנה נגד רעידות אדמה. כמו כן, עיריית רמת גן תומכת ומעודדת פרויקטים לחיזוק מבנים ונחשבת לאחת מהעיריות המובילות בישראל בקידום תמ"א 38. הצירוף של פוטנציאל רב של מבנים לצד עירייה המקדמת פרויקטים הפך את רמת גן לאחת מהערים בהן בוצעו ואושרו מספר רב יחסית של פרויקטים על בסיס תמ"א 38.

מהם אם כך הדגשים המיוחדים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן אותם צריכים לדעת בעלי דירות המבקשים לחזק את הבניין הישן שברשותם?

זכויות הבנייה בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן

עיריית רמת גן אישרה בשנת 2010 תכנית בניין עיר (תב"ע רג/340/ג/30) המאפשרת הוספת 2 קומות חדשות לבניין קיים על בסיס תמ"א 38. מטרת המהלך שהובילה העירייה היתה לקדם חיזוק מבנים נרחב יותר באמצעות מתן תמריץ כלכלי משמעותי יותר לחיזוק המבנה.
הלכה למעשה המהלך משיג את מטרתו כיוון ששכונות רבות ברמת גן בהן לא היתה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט הפכו באמצעות תוספת הזכויות לאטרקטיביות עבור יזמים בתחום.
בנוסף לזכויות הבנייה להוספת 2 קומות מתוקף תמ"א 38 מאפשרת עיריית רמת גן לשלב בפרויקט גם את כל זכויות הבנייה הקודמות שהיו קיימות במגרש וטרם נוצלו בבניין הקיים. הנה כמה דוגמאות לתוספת זכויות שניתן לממש בפרויקט מסוג זה:

חדרי יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר לכל דירה חדשה בקומה האחרונה;
כחלופה לחדרי היציאה ניתן גם לבנות פנטהאוז על הגג ולצרף אליו זכויות בנייה אחרות שלא נוצלו;
בקומת העמודים (אם יש מקום כמובן) דירות נוספות לפי הוראות תמ"א 38; לנצל זכויות בנייה עודפות בזכות מגרש מדרוני.

כמובן שרשימה זו אינה ממצה כיוון שבכל בניין יש לבצע ניתוח זכויות מקצועי כדי לדעת בוודאות מה היקף הזכויות הכולל שניתן יהיה לממש במסגרת פרויקט תמ"א 38.

מה לגבי פרויקט תמ"א 38 – 2 להריסה ובנייה מחדש?

גם בתחום פרויקטים מתוקף התיקון השני לתמ"א 38, שזכה לכינוי בשפה המדוברת תמ"א 38 – 2, ניתן למעשה להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש לגמרי המשלב את כל זכויות הבנייה להן היה זכאי הבניין אילו בנו מעליו. חשוב להבין כי הלכה למעשה לא מדובר בפרויקט פינוי בינוי כיוון שמס' הדירות הנהרסות בדרך כלל אינו עומד בדרישת המינימום (24 דירות) ולכן לא קיימות הטבות המס להן זכאי פרויקט פינוי בינוי מאושר. לכן, ההריסה והבנייה הופכת למעשה לעסקת קומבינציה סטנדרטית בין בעלי הדירות לקבלן. לעניין זה יש השלכות מס משמעותיות מבחינת מס שבח שלא ניכנס במסגרת כתבה זו לפירוט מלא שלהן, אך יש לוודא כי היזם מבין לעומק את מורכבות המיסוי בפרויקט תמ"א 38 – 2 שיכול בקלות להפוך ללא כדאי בעליל במצבי מס מסויימים.
לגבי חישוב הזכויות המדויק בפרויקט הריסה ובנייה מסוג תמ"א 38 – 2 יש לדרוש מהיזם כי תבוצע בדיקה מקצועית ומעמיקה בידי אדריכל ולא להסתפק בחשבון אצבע מהיר. הסיבה לכך היא שחישוב זכויות הבנייה בפרויקט מסוג זה הוא מורכב מאוד ויש לבצע גם תכנון עקרוני של אופן חלוקת הדירות החדשות בקומות הבניין שייבנה כדי לוודא שאכן ניתן לפרוס את שטחי הבנייה בצורה יעילה.

קווי בניין ברמת גן

קווי הבניין מגדירים עבור כל מבנה ומבנה את גבול הבנייה המותר ביחס לגבולות המגרש. תמ"א 38 התירה הקלות ניכרות בקווי הבניין וזאת כדי לאפשר הרחבה של דירות קיימות ושילוב אלמנטים מחזקים למבנה. עיריית רמת גן קיבלה את קווי הבנייה החדשים של תמ"א 38 ואף הוסיפה עליהם הקלה משמעותית לצורך בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי). בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה המאפשר במקרים בהם לא קיים פתרון אחר לבנות ממ"ד עד גבול מגרש (כלומר בחריגה מקווי הבניין), עיריית רמת גן מוכנה לאפשר במקרים מסוימים בניית ממ"ד על גבול מגרש בפרויקט תמ"א 38. ההיגיון העומד מאחורי הקלה זאת הוא כפול: בניית ממ"ד משפרת מאוד את חיזוק המבנה לרעידות אדמה ובאותה נשימה גם נותנת פתרון מיגון איכותי לכל דירה בזמן מלחמה. יחד עם זאת מומלץ לוודא כי נושא קווי הבנייה החדשה אכן עומד בדרישות העירייה ויש לבחון כל מצב ומצב לגופו ולקבל אישור לתנאים הייחודיים של כל פרויקט (למשל, בשל קרבה לבניינים סמוכים).

דרישות ופתרונות חנייה ברמת גן

גם בנושא זה עיריית רמת גן מאפשרת הקלה משמעותית. בפרויקט תמ"א 38 העירייה מבקשת להראות פתרון חנייה לדירות החדשות בהתאם לתקן החנייה הארצי (חנייה אחת לדירה עד 120 מ"ר; 2 חניות לדירה מעל 120 מ"ר).
אבל במקרים בהם לא ניתן למצוא פתרון חנייה מספק לדירות החדשות (גם לאחר שימוש במתקני חנייה), ניתן לשלם "כופר חנייה" בעבור כל חנייה חסרה במקום מתן פתרון פיזי. הפתרון הזה נהוג בעיריית תל אביב כבר שנים במסגרת תכנית ח' המאפשרת תשלום קרן חנייה בעבור החניות החסרות במגרש. הרעיון הבסיסי הוא שבכספי כופר החנייה תיבנה העירייה חניון ציבורי גדול במרחק הליכה מהבניין. ימים יגידו אם החניונים הללו אכן ייבנו אך לפחות ניתן פתרון לבעיית פרויקט תמ"א 38 בנושא החניות.
כמובן שלפתרון זה יש עלות לא מבוטלת שכן תשלום כופר החנייה ברמת גן יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לכל מקום חנייה חסר. כלומר, במקרה בו חסרות 5 חניות (ותזכרו שבפרויקט ברמת גן בונים דירות חדשות רבות במסגרת תמ"א 38) תשלום כופר החנייה יכול להגיע לכדי 300,000 עד 400,000 ש"ח. עלות זאת יש לקחת בחשבון במסגרת התחשיב הכלכלי של הפרויקט כולו.

היטלי השבחה בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן

במסגרת אישור התכנית המאפשרת בניית 2 קומות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, כללה העירייה גם פטור מהיטל השבחה על כל הזכויות מתוקף תמ"א 38. החלטה זאת היא מהותית כיוון שאם לא היה ניתן פטור מהיטל השבחה על הקומה הנוספת שאישרה העירייה, הרי שגם פקידי מס שבח היו דורשים תשלום מס מלא בעבור אותה קומה. התוצאה במקרה כזה היתה שרוב תוספת הערך הכלכלי שמעניקה הקומה הנוספת ליזם היתה משולמת במיסים (היטל השבחה ומס שבח) לרשויות במקום בתמורה נוספת לבניין ולדיירים. יש לשים לב לכך שבכל מקרה, כל זכויות הבנייה בפרויקט שאינן מתוקף תמ"א 38 חייבות בתשלום היטל השבחה מלא ולכן גם בתשלום מס שבח מלא.

חברת אקו סיטי חתמה עם בעלי דירות במספר בניינים ברמת גן למימוש פרויקטים לפי תמ"א 38 ובימים אלה נמצאת בשלבים אחרונים להוצאת היתרים לפרויקט ראשון על שני בניינים ברחוב רות 8 + רות 10 ברמת גן. במסגרת פרויקט זה ייבנו 10 דירות חדשות על הבניין הקיים ובעלי הדירות יקבלו תוספת ממ"ד, מרפסת שמש וחנייה בנוסף לחיזוק הבניין ושיפוצו. פרטים נוספים בקישור זה.
כמו כן חברתנו מקדמת ברמת גן גם פרויקטים לפי תמ"א 38 – 2 להריסה ובניית בניין חדש ורכשה ידע רב בנושא התכנון ותחשיבי המס בפרויקטים מורכבים אלה.
בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט לחיזוק הבניין ברמת גן מוזמנים לפנות אלינו באמצעות מילוי טופס הפנייה (לחצו על הקישור).