המדריך המלא ללקיחת משכנתא
בחירה נכונה במשכנתא תוכל לחסוך לכם כסף רב. אחרי הכול, רכישת בית או דירה היא העסקה הכספית הגדולה ביותר שכנראה תבצעו בימי חייכם. תהליך לקיחת המשכנתא יפגיש אתכם עם מספר סוגיות מורכבות כגון, גובה המשכנתא שתוכלו לאפשר לעצמכם, מסלולי הריביות הנהוגים במשק וסוגי מחשבוני המשכנתא המתאימים למצב הפיננסי שלכם.
לכן, לפני שאתם ניגשים לבנק, ודאו שאתם יודעים היטב בפני מה אתם עומדים וקחו בחשבון את האפשרות להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתא משלכם ולא להסתמך רק על פקיד הבנק.
- כמה אחוזים מערך הדירה אוכל לממן באמצעות המשכנתא?
כשניגשים לעסקת מימון נדל"ן, עולות שאלות רבות שאחת החשובות היא כמה כסף נדרש "להביא מהבית" וכמה כסף נוכל לקבל בעסקאות מימון כדוגמת משכנתא.
שני גורמים עיקריים משפיעים על אחוזי המימון, ובמילים אחרות על גובה המשכנתא, שתקבלו מהבנק:
- המצב האישי שלכם, כלווים – המשמעות היא שאם אתם חסרי דיור או משפרי דיור – גובה ׳אחוזי המימון׳ יהיו 75% מערך הדירה. במקרים אחרים, אחוזי המימון שיקבע הבנק יכולים להיות עד 50% מערכו של הנכס שאתם מבקשים לרכוש.
- שווי הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מורשה – המשמעות היא שהבנק לא יתחשב בסכום המכירה שסיכמתם עם מוכר הדירה, ויקבע את ׳אחוזי המימון׳ על פי ערך הנכס שקבע השמאי.
המשכנתא עצמה בכל מקרה לא תממן 100% משווי הנכס שאתם רוכשים. כלומר, אם הבנק מאשר לכם משכנתא בשיעור של 75% מערך הנכס, יהיה עליכם להשלים את 25 האחוזים הנוספים מההון העצמי שלכם.
׳הון עצמי׳ – הוא הסכום שאתם יכולים להעמיד לטובת השלמת מימון רכישת הדירה בנוסף למשכנתא. את המשאב הזה תוכלו למצוא לא רק במזומן שעומד לרשותכם אלא גם בקרנות נאמנות, קרנות השתלמות, חסכונות, קופות גמל או עזרה כספית מההורים.
כעת תוכלו לחשב אם ההון העצמי וגובה המשכנתא מספיקים כדי לרכוש את הדירה שבחרתם.
- איזה סוג ריבית מתאים לי?
סוג הריבית שמלווה את המשכנתא משפיע לאורך זמן על גובה ההחזרים החודשיים. לפיכך חשוב מאוד לבחור בסוג הריבית או בתמהיל המשכנתא (המורכב ממספר ריביות), שמתאים למצבכם הפיננסי ולאורח החיים האישי שלכם. רק נזכיר שההחזרים החודשיים מורכבים משני אלמנטים – סכום הקרן והריבית.
מסלולי המשכנתא המקובלים ביותר הם 5 המסלולים הבאים:
- ריבית קבועה צמודה למדד
במשכנתא זו הריבית קבועה למשך כל תקופת המשכנתא והקרן צמודה למדד ומשתנה לפי השינויים שחלים במדד המחירים לצרכן.
אם אתם רוצים להגן על עצמכם מפני הפתעות, הרי שהריבית הקבועה מבטיחה שקט נפשי מסוים. יחד עם זאת, כאשר הריבית במשק היא גבוהה אולי עדיף לבחור בסוג אחר של ריבית. בהלוואה זו תשלמו עמלה במקרה של פירעון מוקדם.
- ריבית משתנה צמודה למדד
במשכנתא זו הריבית משתנה במועדים שנקבעו בחוזה המשכנתא, בהתאם לתנודות שמתחוללות בשוק. הקרן תשתנה לפי המדד.
במשכנתא זו תוכלו לפרוע את ההלוואה במועדי יציאה שנקבעו בחוזה, ללא תשלומי עמלות או קנסות.
- ריבית פריים
ריבית פריים היא הריבית שנקבעת בין בנק ישראל לבנקים השונים. למעשה, ריבית הפריים היא תוספת של 1.5% על הריבית שקובע בנק ישראל.
הסיכון בסוג זה של ריבית הוא שהפריים צפוי לעלות ולהפוך את המשכנתא ליקרה יותר.
- ריבית צמודה לדולר
משכנתא שבה הריבית והקרן צמודות לדולר. הריבית משתנה לפי ריבית הלייבור, שקובעים הבנקים הגדולים באנגליה.
ריבית זו מתאימה למקבלי משכורת בדולרים, או כשהשכר צמוד לדולר.
- באיזה מחשבון משכנתא לבחור?
בעידן המקוון של ימינו, תוכלו לבחור באחד ממחשבוני המשכנתא שמעניקים תמונה שלמה על כלל המשכנתא שתיקחו, כולל היחס בין הריבית לקרן וסכומי ההחזרים החודשיים. דוגמה לשני מחשבונים:
- לוח שפיצר – סכום ההחזר החודשי קבוע. בתחילת התקופה מופרש סכום גדול יותר להחזר הריבית ופחות להחזר הקרן, מצב שמתחלף לאורך תקופת המשכנתא.
- קרן שווה – סכום ההחזר החודשי אינו קבוע. הסכום המופרש כל חודש לתשלומי הקרן הוא קבוע, והסכום המופרש לריבית הולך ופוחת עם הזמן.
- האם כדאי לי להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתא?
חברות לייעוץ משכנתא עשויות לעזור לכם לבחור במשכנתא הטובה ביותר עבורכם, לא רק בזכות המקצועיות והניסיון, אלא גם עקב היכולת לערוך סקר שוק בקרב גופים מלווים רבים ולמצוא את המשכנתא הטובה ביותר למצבכם האישי. היועץ מבטיח שקט נפשי לכל אחד מאתנו, ובמיוחד לאלה אשר:
- מוצאים את עצמכם מוצפים מהמידע המורכב שכרוך בלקיחת משכנתא מושכלת.
- מעוניינים לנצל זכויות למשכנתא מיוחדות שמיועדות לקהלים שונים כמו חד הוריים, סטודנטים, אנשי קבע, שוטרים, או חסרי דיור שזכאים לרכוש דירה במסגרת ׳מחיר למשתכן׳.
- מבקשים לשנות את תנאי המשכנתא ולבצע מחזור משכנתא להלוואה קיימת.